2023年4月房地产行业运行情况报告：4月回暖趋势放缓 投资增速持续下滑
(资料图)
核心观点：
销售端：4月，经统计局数据调整后，全国商品房销售面积为7690.3万平方米，同比增长5.5%，环比下降48.1%；全国商品房销售额为9204.9亿元，同比增长28.0%，环比下降39.0%。我们认为，4月全国商品房销售面积和销售额环比大幅负增，30大中城市日均成交套数降至4000套以下水平，以及新建商品住宅价格和二手住宅价格出现不同程度的上涨乏力，70城中二手房住宅价格环比下降城市数量明显增加，均表明4月楼市复苏力度减弱。
投资端：楼市回暖步伐放缓，导致投资增速持续下滑。4月房地产开发投资完成额为9540.3亿元，同比下降7.3%；全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为7098.9万平方米、6693.8万平方米和4255.9万平方米，新开工面积和施工面积在去年4月低基数的背景下，仍同比分别下降27.3%和36.3%，而竣工面积同比增长42.0%，表明“保交楼”工作在稳步推进；土地市场供大于求，整体热度维持低位，但一线城市当月成交情况有明显好转。
政策端：中央政治局会议点明“房住不炒”“因城施策”“保交楼、保民生、保稳定”等政策要点，在坚持“房住不炒”定位的基础上，“保交楼”等各项维稳政策仍是短期重点；最高法院对商品房消费者权利保护问题的批复已于4月20日正式施行，其中明确了购房者对烂尾楼可以行使合同解除权，也享有购房款返还的优先受偿权，这对于恢复市场信心具有一定积极意义。
我们判断，经济回升、房贷利率下调、积压需求释放等几个支撑一季度楼市回暖的主要因素在二季度出现不同程度的减弱，将导致二季度楼市回暖步伐放缓。高频数据显示，5月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为3364套，较4月的3689套下降约9%，且从绝对水平来看，当前日均销售套数与下行周期前日均5000-6000套的水平存在显著差距。伴随着二季度回暖趋势放缓，预计整个楼市回暖进程将会进一步拉长。
报告正文：
统计局发布的4月房地产统计数据对基数作出了部分调整。根据统计局官网披露，房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。我们将基数调整前后的几项数据进行对比发现，基数调整主要影响的是3、4月份数据，且数据基数普遍调降，因此统计局公布的调整后同比数据略好于调整前。
